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澳洲房产手记:负扣税、资本利得税、折旧扣税

作者:港通咨询网
更新:2022-11-22
浏览数:335次

澳大利亚作为一个古老的发达国家,拥有非常完善的金融法律体系和对房地产投资的政策支持,这是澳大利亚房地产投资最基本的优势——投资者可以享受政府对财产的高度保护和法律鼓励收入,今天港通咨询小编为大家整理了有关资本利得税方面的事项,具体如下:20210326000547_44543

但另一方面,这也带来了一个问题:在澳大利亚投资房地产不仅像房东和收取租金那么简单,还需要投资者考虑一系列额外的税务事务。

在澳大利亚,只要你是澳大利亚的税务居民,你的投资住房所产生的损益将计入你的税前收入和个人所得税。在税收计算过程中,出现了一系列政策和相关术语。如果你是澳大利亚的房地产投资者,你必须理解并学会使用它们。

负扣税 (Negative Gearing)

你可能经常听到人们提到澳大利亚的负扣税制度,但什么是负扣税呢?

负扣税不是一种税,而是一种投资房地产的税收补贴制度。澳大利亚是世界上为数不多的国家之一。

原则上,负扣税等于澳大利亚税务局(ATO)把你的投资财产视为小企业,租户支付的租金是你的收入,维持这个企业的所有费用,包括银行贷款利息、水电费、物业管理和维护费、保险费……等等,都被视为支出。

用收入减去支出,你的投资住房可能会有损失,这个损失金额可以直接从你的工资收入的应纳税金额中减去,给你带来税收优惠。

折旧扣税Depreciation

在澳大利亚,如果你投资新房地产,除了上述支出外,还有一个非常重要的非现金支出折旧。

随着时间的推移,任何建筑物和设施都会磨损和变老。澳大利亚法律允许所有出租房地产的业主申报这类损失的税收抵免,即折旧税。

折旧分为基础建设工程抵扣(capital work deductions)和设施折旧(Plant and equipment depreciation)两种类型。

换句话说,折旧是澳大利亚税务局(ATO)认为你的房地产老化给你带来的损失不需要你自己支付贷款利息、水电费和其他费用,但它可以被视为投资房地产的支出,因此适用于负扣税的计算。

当负扣税和折旧两种武器共同使用时,它们往往能使房地产投资者的现金流转为正。

资本利得税Capital Gain Tax

在澳大利亚,当你购买资产(如投资房地产或股票)并以高于购买价格的价格出售时,你从这笔交易中获得的利润将计入你在交易财政年度的个人收入,并与你的其他收入一起征收个人所得税。

根据澳大利亚税务局的政策,绝大多数个人用品不会征收资本利得税,如你的自住房、你的车或你的家具。此外,仅因税收原因折旧的资产不征收资本利得税,如商业设备或出租房地产装修。

资本利得税不是一种单独的税收,而是你个人所得税的一部分。然而,在目前的资本利得税制度下,如果你在澳大利亚持有12个月以上的资产,你的利润金额将在50%折扣后计入个人所得税。

例如,如果你的税前收入是$7万澳元,在这个财年,你卖掉了自己两年的投资房地产,购买价格$45万,售价$47万,获利$2万,那么你在财政年度的原应税收入是$9万澳元,但由于资本利得税优惠政策的存在,$2万中只有50%,即$个人所得税计入1万元,所以你当年的应税收入是$8万澳元。这是澳大利亚对长期投资者的优惠制度。

如您想了解更多有关资本利得税方面的信息,请联系港通咨询,专业一对一商务经理会立即给你做详细解答。

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